İmar izni ya bilinmiyor ya da “nasıl olsa imar affı çıkar” deniliyor… Pandemi zamanının gecekondusu: Korona-kondu prefabrikler

by Haber Fora

Türkiye’nin 1999 depremi sonrası öğrendiği “prefabrik” kelimesi artık yalnızca depremi hatırlatan bir yapı değil, aksine insanların hayallerini en kısa sürede en az maliyetle gerçekleştirmek istediği yollardan biri. 

Özel malzemeden üretilmiş duvar ve çatıların monte edilmesiyle oluşturulan, gelişen teknolojiyle ısınmada sorun çıkarmayan, depreme dayanıklı prefabrik yapılar, bir hastaneye de dönüşebiliyor, bahçeli bir eve de… 

Daha önce Haber Fora’ye konuşan prefabrik üreticilerinin verdiği bilgiye göre sadece bir yılda bile prefabrik evlere talep, yüzde 30 ila yüzde 50 yükseliş gösterdi. 

İyi kalite, mutfak dolapları da tamamlanmış, anahtar teslim bir prefabrik için gözden çıkarılması gereken tutar ise 70 ila 100 bin lira arasında değişiyor. 

Prefabrik ruhsatı almanın maliyeti ne?

Prefabrik evlerde en fazla yanlış bilinen bilgi ise “imara ihtiyacı olmadığı”. Aksine prefabrik evler, betonarme evler gibi imar izni ve ruhsat istiyor. 

Başvuru dilekçesi, tapu belgesi, mimarlar odası onaylı mimari proje ve sicil belgesi, elektrik ve sıhhi tesisat projesi, zemin etüt raporu, belediyeden alınacak imar durum belgesi gibi onlarca evrak, konteyner ev ruhsatı alabilmek için gerekli. 

Yani kişinin, belediyelerden hem imar izni hem de yapıya sahip olabilmek için inşaat ruhsat iznini elinde bulundurması gerekli. Haber Fora’nin konuştuğu prefabrik üreticileri, sadece İstanbul’da, kaba inşaatı 40-45 bin lira olan bir prefabrik için ruhsat bedelinin 25-30 bin lira aralığında olduğunu söylüyor. 

20 yılı aşkındır Kocaeli merkezli olarak üretim yapan İdeal Ev’den Haber Fora’ye yapılan açıklamada 2020’de ruhsat almak için katlanılması gereken ortalama maliyeti şu şekilde açıklanmıştı (Fiyatlar projeye göre değişiklik gösterebiliyor) 

– Arsa aplikasyon krokisi (arsa çapı bedeli): 1000 lira
– İmar durumu harcı: 1150 lira
– Proje bedeli: 7 bin lira
– Mimarı, statik, mekanik projeleri
– Elektrik projesi
– Zemin etüddü
– Harita mühendisi
– Geçici müteahhitlik belgesi: 850 lira 
– Şantiye şefliği: 1000 lira (aylık)
– Sigorta ve kurum harcı: 4 bin lira 

Tarım arazileri üzerine prefabrik iki ay önce yasaklandı

İmar izni olmayan, arsa üzerine yapılmış prefabrikler ise yıkılma riski ile karşı karşıya.

Bunun yanı sıra 4 Kasım 2020’de yürürlüğe giren yasa kapsamında da tarım arazileri üzerine prefabrik yapılamıyor. 

7255 Sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun, tarım arazilerine üzerine kurulu hobi bahçeleri veya başka amaçlarla tarım arazilerinin amaç dışı kullanımını yasaklıyor. 

Bu plân veya projelere aykırı hareket edilmesi halinde sorumlulara; 1000 liradan az olmamak kaydıyla, bozulan arazinin her metrekaresi için 10 lira idarî para cezası uygulanacak. Arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet verenlere 1 yıldan 3 yıla kadar hapis de cezalar arasında. 

Burada da iki sorun ortaya çıkıyor. 

Bunlardan ilki tatil bölgelerinde imar iznine sahip arsaların çok az olması. 

Muğla Köyceğiz merkezli Yuvam Prefabrik’in sahibi Arifa Muslu Karahan, Haber Fora’ye yaptığı açıklamada Muğla’da en büyük sıkıntının birçok yerde imar olmamasını söyledi. 
 

İmar izni alamayan kişilerin kaçak prefabriğe başvurduğunu söyleyen Karahan, “Ruhsatlı yaptırmak isterler ama imar yok. Sonra imar barışı geliyor. İmarın olmadığı yerde imar barışı olur mu? Birisi çıksa “Ben bu bölgenin imar sorununu çözeceğim, tapularınızı vereceğim” dese belediye başkanlığını alır. Araziler, Osmanlı tapusu çıkıyor, ağaların yeri oluyor, 2B zeytinlik oluyor, çivi çakılmıyor…” diyor. 

Karahan’a göre arsa vasfında olanlar alanlarda imar hakkı bulunuyor. Örneğin 1000 metrekareye 300 metrekare yer yapılabiliyor. Ancak tarlaya verilmiyor. 

Karahan, “Misal kişinin, 35 dönüm yeri var. Yalnızca 5 dönüme ’75 metrekare bir yer yapılabilir’ deniyor. Ruhsat masrafı 40-50 bin liradan başlıyor. Bu rakam, 5-6 bine çekilse kaçağın önüne geçilebilir” diye açıklıyor durumu. 

“İzmir depreminde kiralar yüzde 30-40 arttı; Prefabrike kayış var”

İzmir Emlak Komisyoncuları Odası (İZEKO) Başkanı Mesut Güleroğlu’nun açıklamasına göre pandeminin başladığı mart ayından hazirana kadarki süreçte en fazla talep giriş kat dairelere ya da müstakil evlereydi. Ancak  30 Ekim’de yaşanan İzmir depremi sonrası ya daha az katlı binalardaki evler ya da prefabrik gibi küçük yapılar tercih edilmeye başlandı.
 

Kiraların yüzde 30 ila 40 arttığını söyleyen Güleroğlu, prefabriğe kayan insanların ise önünde bir engelin çıktığını belitti: İzmir’de imarlı arsa sayısının çok az olması. 

Haber Fora’ye konuşan Güleroğlu’na göre son dönemde Urla ve Seferihisar bölgelerinde bir hareketlilik var. Urla’da fiyatlar Seferihisar’a göre daha yüksek. Kuzey aksına bakıldığında ise  Aliağa’dan Bergama’ya olan bölgede de benzer hareketlilik var. Güleroğlu, özellikle 65 yaş üstü kişilerin talebinin ön planda olduğunu söylüyor. 

Tarım arazisi için imar izni en fazla yüzde 5

İkinci sorun ise insanların ya imar izni ile ilgili bilgiye sahip olmaması ya da “nasıl olsa imar affı çıkar” beklentisine girmeleri. 

7255 sayılı yasayı hatırlatan Mesut Güleroğlu, yasaya aykırı yapıların yıkımlarının önümüzdeki süreçte başlayabileceğini söyledi. 

“Köy imarı diye bir şey vardır” diyen Güleroğlu, “Arazinin tamamının yüzde 5’ine inşaat yapma izniniz var. Bu, bir dönüm yere 50 metrekarelik bir alan oturtabiliyorsunuz demek. ‘Burası Türkiye’ deyip imarsız yapılar yapanlar da var. 2018’de imar affı açıklandıktan sonra yapıları imar affına sokmak için farklı işlere girişenler oldu. İmar affının ne kadar doğru ve güvenli olduğuna da bakmak lazım. İmarsız bir yere beş katlı bina yaptıktan sonra büyük bir depremle her şeyinizi kaybedebiliyorsunuz” ifadelerini kullandı. 

Güleroğlu’na göre normal bir tarla için alınacak imar izni sınırı yüzde 5. Kişi, prefabrik evine elektrik ve su da bağlatabiliyor. 

“Bodrum, küçük İstanbul oldu” 

Başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlinin en fazla yerleşme hayali kurduğu Bodrum’da da durum farklı değil. 

Bodrum’da 16 yıldır emlak danışmanlığı yapan, hâlihazırda Besa Grup bünyesinde satış ve pazarlama koordinatörlüğünü yürüten Şule Alp, Bodrum’daki kalabalığın inanılmaz boyutlara ulaştığını söyleyerek “Küçük İstanbul oldu” diyor. 

Bölgeye talep arttıkça fiyatlar da yükseliyor. Alp’in açıklamasına göre kreş, temizlik, deniz taksi gibi hizmetlerin bulunduğu A-plus projelerde daire fiyatları 750 bin eurodan başlıyor ve 9 milyon euroya kadar yükseliyor. Sadece deniz manzaralı, 2+1, 1+1 evim olsun diyenlerin ise 1 milyon lirayı gözden çıkarması gerekiyor. 

Kiralık evlerde ise 2+1 evler için ücretler 2 bin 500 liradan başlıyor. Bu ücret eşyalı evlerde iki katı. Ayrıca evin imkânlarına göre 70 bin liraya kadar kiralık daireler bulunuyor.
 

Bodrum merkezdeki kiralık ya da satılık yerlerin pahalılaşmasıyla talebin Dörttepe, Güvercinlik, Güllük, Meşelik bölgelerindeki köy yerlerine kaydığını söyleyen Alp, “Bodrum’a uzak ama ulaşım kolaylığı olan yerler tercih ediliyor. Ne yazık ki buralarda çok derme-çatma yapı var. Geçenlerde Dörttepe’ye gittim. Kafamı çevirdiğim her yer ya prefabrik ya ahşap bungalov. Bodrum’un beyaz ve az katlı evleri meşhur biliyorsunuz. Ama şu anda bu yapıların hiç Bodrum’la alakası yok” diyor. 

“Bodrum Belediyesi’nin imar izni olmayan yapılarla ilgili ne kadar dik durduğunu” biliyoruz diyen Alp, “Belediye çok fazla kaçak yapı için yıkım kararı aldı ama sayıları azalmıyor, gün geçtikçe artıyor. Belediye hangi biriyle uğraşsın” ifadesini kullandı. 

Geçen sene Bodrum Belediyesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32’inci maddesi kapsamında ruhsatsız ve kaçak olarak yapılan imalatların yapı sahibi tarafından yıkılmasına, yıkılmadığı takdirde belediye ekiplerince yıktırılarak masrafının yapı sahibine tahsil edilmesine karar vermişti. 

Bodrum’da doğanın korunması, vahşi yapılaşmanın önüne geçilmesi ve imara aykırı yapılaşma ile mücadele için başlatılan “Kaçak Yapılaşma ile Mücadele Seferberliği” kapsamında Nisan 2019- Kasım 2020 arasında şehirdeki 380 yapı yıkıldı. 

“Sen bugün ucuza al, nasıl olsa af çıkar” algısı

Oda’ya kayıtlı 400 emlakçının olduğunu ancak gayriresmi olarak bu sayının 1000’in üzerine çıktığını söyleyen Şule Alp, evlerin pazarlanırken “Al ne olacak. Uygun bütçeli. Geçici bir şey yaparsın. Nasıl olsa imar affı çıkacak” diye bir söylentinin yayıldığını vurguladı. 
 

Bakanlığın yeni bir imar affı olmayacağını duyurduğunu hatırlatan Alp, “Bu tür yapılaşmaların usulüne uygun yapılmaması durumunda yatırımlar çöp olur” ifadesini kullandı. 

Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum, Şubat 2020’de yaptığı açıklamada “Gelinen tarih itibarıyla yaklaşık 30 bin yapı kayıt belgesi aykırılık nedeniyle iptal edilmiştir ve bu yapılara ilişkin de hukuki süreç başlatılmıştır. Yeni bir imar barışı süreci şu an için söz konusu değil” demişti. Kurum’un açıklamasına göre imar barışı, Türkiye genelinde yaklaşık 13 milyon konutu ilgilendiriyor. 

Ne yapılmalı?

Emlak danışmanı Şule Alp, 6 Ocak’ta Anka Haber’e verdiği röportajda imarsız arsaya prefabrik yapmak için gerekli kuralları da şöyle sıralamıştı: 

– İmarsız arsaya prefabrik yapmak için arsanın yola cephesi olması gerekiyor. 

– Yola cephesi olmayan parsellere, yol cephesi tedarik edilmedikçe, yapısız bir arsanın yapılı bir arsaya dönüştürülmesine izin verilmiyor.

– Kadastro cepheli imarsız arsalardaki imar izni yüzde 5’e kadar. Bu, en fazla 250 metrekarelik ev yapma izni verilmesi anlamına geliyor. 

– Yapı imarsız arsaya inşa edildiyse bu sefer de altyapı sorunu ortaya çıkabilir. Bunun önüne geçmek için ev yapılmadan önce tüm altyapı kontrollerinin kesin bir şekilde sağlanmalı. 

– Ayrıca arsanın bağlı bulunduğu belediye ile görüşülerek imar durumundan bağımsız olarak ileride yaşanabilecek sorunlara karşı önlem almak gerekiyor. Bu nedenle de arsanın mutlaka ama mutlaka sorgulatılması lazım. 

Pandemiye rağmen konut satışları arttı 

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre Kasım 2020 itibarıyla geçen yıl satılan konut sayısı 1 milyon 393 bin 335 oldu. Henüz aralık ayı istatistikleri açıklanmadı. 2013’ten bu yana tutulan veri en yüksek seviyeyi, 1 milyon 409 bin 314 satış ile 2017’de görmüştü. 2019’un satışları ise 1 milyon 350 bin civarıydı. 

Yazlık bölgelerde de durum farklı değil. 

Ocak 2020’ye 7 bin 212 konut satışı ile başlayan İzmir, temmuz ayında 15 bin 614’ü gördü. 

2020’nin ilk ayında bin 534 konutun satıldığı Muğla’da ise pandeminin en ağır geçtiği nisan ve mayıs aylarında bu sayı, 511 ve 730’a geriledi. Ancak bankaların düşük faizli konut kredisi kampanyalarıyla temmuzda 3 bin 237’ye kadar çıktı. Yılın ilk 11 ayında satılan toplam konut sayısı 20 bin 361. 

 

Bunu da beğenebilirsiniz

Yorum Yap